针对上周上海千万级别墅项目紫园集中成交34套、成交均价高达10万元/平方米、成交金额达17亿元的反常现象，昨天部分上海和北京的业内人士表示质疑，“无论是上海还是北京等地的豪宅市场，符合"限购"购买资格的个人几乎鲜见，一般只能是公司购买，而公司购买不排除开发商拿房子"变相融资"或外资"炒楼"的可能性。”

　　上海房地产市场最新的统计数据显示，在限购令及房产税政策的精准打击下，上海豪宅成交量近期一直低迷，上月别墅成交更是险些挂零。但上周却出现了一个“异常项目”：4月22日，松江区佘山板块别墅项目上海紫园项目的成交套数就达34套，成交面积约1.77万平方米，超过了该项目2009年和2010年两年的总和，登上了全市住宅成交面积排行榜冠军的宝座；同时，在上周新房住宅市场上，上海紫园凭借100205元／平方米的成交均价在全市居首，成为双料冠军。

　　按照成交均价和面积粗略估算，此次，上海紫园售出的34栋别墅的总金额超过了17亿元，平均每栋别墅总价都在5000万元以上。统计数据还显示，受到上海紫园这一“成交异常项目”影响，上周，沪市新房住宅市场的成交均价也被抬升至29925元／平方米的历史高位，较前一周的20050元／平方米大涨49.3%。

　　“在整个上海住宅成交都低迷的情况下，紫园作为一个豪宅，34套的成交数据让人吃惊；但更让人吃惊的是它成交价格的大幅上涨。”这一现象引起了上海、北京等地房地产业界的关注，上海多位开发商和研究机构纷纷对此提出质疑。据他们介绍，去年10月以来，紫园成交均价一直在4.7万元至5万元/平方米之间，2010年3月出售的两套房源更创下24866元/平方米的均价。“调控背景下成交日益低迷的4月，紫园销售价不跌反涨，销售均价涨至高达10万元/平方米，且一天内成交34套，怎么想都让人不得不怀疑这里面是不是有什么猫腻。”上述人士表示：“无论是调查还是我们的切身体验，眼下，无论是上海还是北京，限购政策下，具备购买豪宅资格的个人是少而又少。一天成交34套，几乎不可能全是个人购买的。”由此他们断言，不排除34套房子的业主多是“公司”而非个人购房者。而他们看来，如果是公司购买的话，不外三种情况，其一是个人不具备购房资格，利用公司购买；二是开发商借“卖房”行“融资之事”；三是外资赌人民币升值“炒房”。

　　“我们掌握的情况是，现在很多开发商因为限购、信贷政策以及预售资金监管政策的实行，普遍面临资金链从紧难题，而在银行银根收紧背景下，银行渠道融资几乎不太可能，拿房子以"购买"方式抵押给基金公司的融资方式正在被越来越多的开发商利用。”一位业内人士介绍。“具体的操作方式是：基金公司先以购买的方式"买下"融资开发商的房子，等融资开发商还钱后，再把房子退给开发商。而一般房地产交易网上很难查到到底是个人购买，还是公司购买，到底是多家公司购买，还是一家公司购买，所以，这种方式正在逐渐被越来越多的开发商用来融资。”

　　另一方面，人民币升值的判断下，越来越多的国际热钱正在想办法进入国内，而楼市，尤其是保值增值价值较高的豪宅市场，则是他们的首选。“目前，上海等地对外资以公司的名义购买国内房地产，实际的执行过程中限制不是很多。只要在国内设有机构办事处，都可以购买。”业内人士透露。

　　记者昨天联系到了紫园项目现场销售人员。该销售人员强调，34套房源的成交并非打包出售，而是今年以来散售项目的集中网上签售。“这周还会有部分房源陆续成交。”而对34套房子到底是个人还是公司购买，该人士表示不能透露具体情况。

　　文/本报记者　余美英