临武县房产管理局权利运行制度---开发经营管理股

一、工作责任范围（职能职责）及责任体系

1、负责全县房产开发经营活动的监督管理。

2、负责全县房产开发企业资质审查；

3、参与房产开发项目的审核；

4、组织有关部门对房产开发项目进行综合验收；

5、负责商品房预售审核，颁发预售许可证；

6、负责原有房屋装饰装修企业资质和个人从业资格审查；

6、负责原有房屋装饰装修涉及主体结构和明显加大荷载项目的审批、验收工作；

7、负责房产咨询、经纪、价格评估、拍卖等中介服务机构的资质审查和管理；

8、指导和管理全县物业管理工作；

9、负责业主管委会审核登记，负责审核物业管理企业资质和个人从业资格；

10、负责指导、协调、监督城镇规划区住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理及使用。

开发经营管理股实行股长负责下的岗位分工责任制，股长主持全面工作，并对股内工作负全面责任，其他同志按照岗位分工，分别承担各自的工作职责。

 

二、权力行使依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《城市房地产开发经营管理条例》；

3、《房地产开发企业资质管理规定》；

4、《城市商品房预售管理办法》；

5、《城市房地产中介服务管理规定》；

6、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》；

7、湖南省建委湘建[1998]房字312号文件转发建设部《关于印发＜商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定的通知＞》；

8、《中华人发共和国物权法》

9、《物业管理条例》

10、《业主大会和业主委员会指导规则》

11、《物业服务企业资质管理办法》

12、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

13、《湖南省物业服务收费管理办法》

 

三、主要工作流程、办理程序和时限及风险防范

办理时限：

①办理房地产开发资质申报（含定、升级）初审：符合法定条件的申报企业在30个工作日内上报省建设厅审批。

②办理房地产开发项目资本金监控及解控审批：具备条件的在5个工作日内完成项目资本金监控审批；5个工作日内完成项目资本金解控审批。

③办理房地产开发项目综合验收备案：具备条件的在5个工作日内发放《临武县房地产开发项目综合验收备案证》。

④业主委员会登记备案：自受理之日起5个工作日内完成登记备案工作。

⑤物业管理招投标：完成招投标工作不超过35个工作日，其中公布招标信息不少于20天，投标人自确定中标人之日起15日内到主管部门备案。

⑥房地产开发项目物业管理验收：自受理之日起2个工作日内。

（一）房地产开发资质申报（含定、升级）初审流程图

权力运行风险表现：

①业务不熟练，不能做到一次性告知，对申请材料是否齐全、是否符合法定形式没有进行认真审查；

②现场踏勘工作不细，未指派2名以上人员参加，未能在规定的工作时间内完成；

③滥用职权，对需要核实的事项不进行实地审查；对符合法定条件的申请作出不予申报决定；不按操作规则、程序要求办理；对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请作出准予申报决定。非法接受或索取申请人礼物、钱物，存在不廉洁现象。

防范措施：

1、加强法律法规业务学习和教育，进一步提高队伍素质；

2、加强宣传教育，增强责任意识和风险意识；

3、严格工作程序，提高规范化水平；

4、严格依法行政，提高服务水平；

5、强化政务公开，全方位接受社会监督；

6、强化效能监察，严格责任追究。

（二）办理房地产开发项目资本金监控审批流程图

（三）办理房地产开发项目资本金解控审批流程图

权力运行风险表现：

1、业务不熟练，对申请材料是否齐全、是否符合法定形式没有进行认真审查；

2、没有一次性告知申请要补正的全部内容；办事拖沓、态度生硬，刁难当事人，话难听、门难进、脸难看；无故随意推诿材料；对不具备申请资格或材料不全、不符合法定形式的申请予以受理；明知申请人提交虚假材料而予以默认；

3、滥用职权，对需要核实的事项不进行实地审查；对符合法定条件的申请作出不予许可决定；不按操作规则、程序要求办理行政许可事项；未按规定擅自延误核准；对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请作出准予许可决定。

防范措施：

严格按照《临武县房地产开发项目资本金管理暂行办法》办理；

加强业务培训与考核，提升工作人员的业务素质和水平，落实首办责任制、限时办结制、服务承诺制、一次性告知制度；

设立监督岗，加强监督管理。

（四）房地产开发项目综合验收备案流程图

权力运行风险表现：

一、不按规定发放申请表；

二、业务不熟练，不能做到一次性告知，对申请材料是否齐全、是否符合法定形式没有进行认真审查，收受或索取申请人礼物、礼金，致使相关部门未验收合格即受理备案；

三、现场踏勘工作未指派2名工作人员以上参加；

四、发放综合验收备案证不及时。

防范措施：

1、加强法律法规业务学习和教育，提高队伍素质；

2、严格工作程序，提高规范化水平；

3、严格依法行政，提高服务水平；

4、强化政务公开，全方位接受社会监督；

5、强化效能监察，严格责任追究。

（五）召开首届业主大会、成立首届业主委会及备案工作流程

权利运行风险表现：

风险①不及时指导业主大会、业主委员会的成立，有意拖延，工作不负责。风险②收取资料不全，不认真复核，敷衍了事。

防范措施：

1、加强法律法规业务学习和教育，进一步提高干部职工队伍素质2、严格工作程序，提高规范化水平。3、强化效能监察，严格责任追究。

（六）物业收费价格核定工作流程

权利运行风险表现：

风险1、工作不负责，不认真审核申请资料，资料不齐，记录不清。风险2、现场勘察人手少，不能体现公开、公平、公正。风险3、把关不严，未严格按收费等级评定要求执行，放低或提高收费等级评定标准，随意性大。

防范措施：

1、严格按照《湖南省物业服务收费管理实施办法》的要求进行审查评定。2、加强业务培训与考核，提高业务素质，提升责任意识。3、现场勘察指定2名以上工作人员进行评定。4、强化效能监察，严格责任追究。

（七）开发项目前期物业管理招投标指导监督工作流程

权利运行风险表现：

风险1、不按法律法规规定要求进行招投标。风险2、与招标代理机构串通，偏袒一方投标企业。风险3、评委选定不公开，不客观。

防范措施：1、加强对各项法律法规的学习，熟悉掌握招投标流程。2、精通物业管理成本测算。3、加强对评委的选定，加强对招标过程的监管。4、规范招标代理机构行为，杜绝不正当代理行为。

（八）房地产开发项目物业管理验收工作流程

权利运行风险表现：

风险1、受理资料未按规定、不齐全或不达标；风险2、现场勘察人数不达要求。风险3、物业用房未按规定配备，面积达不到要求或配备不规范，低于地面层等现象。风险4、把关不严格，开发企业未能按前期物业管理承诺落实到位。

防范措施：

1、加强法律法规业务学习和教育，进一步提高队伍素质。

2、指定2人以上进行实地勘察，避免私自开设绿灯行为。

3、严格按规划要求核定把关，物业用房的配备，符合法律规定。

4、加强责任意识，及时落实前期物业管理，未配置物业管理用房或未通过合法程序实施物业管理的行为进行严厉的惩处。

四、相关配套制度

工作岗位及职责制

（一）岗位职责

1、股长

⑴主持股室全面工作；

⑵负责股室政治业务学习和党风廉政建设；

⑶负责日常业务复核工作；

⑷完成局领导交办的其他工作。

2、开发管理员

⑴承办房地产开发资质申报初审工作；

⑵负责房地产市场信访接待工作；

⑶负责房地产市场监管工作；

⑷承办房地产开发资质定级、升级初审工作；

⑸承办房地产开发项目综合验收备案受理工作；

⑹负责市城区房地产开发项目《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况的监管；

⑺承办房地产开发项目资本金管理工作；

⑻负责股室内部事务及公文处理工作；

⑼负责房地产市场调研及监管工作；

⑽负责研究房地产政策，并起草房地产市场规范性文件；

⑾协助房产执法部门抓好行政执法工作；

⑿完成股长交办的其他工作。

3、物业管理员

⑴承办业主委员会的登记备案工作；

⑵承办物业管理招投标的指导和监督；

⑶承办物业管理投诉纠纷的调处工作；

⑷承办业务流程的受理、现场勘察工作；

⑸承办科领导交办的其他工作。

⑹完成股长交办的其他工作。