郴州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步促进物业管理产业健康发展，规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》等法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理工作。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 县市区人民政府、市直有关部门应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
物业管理工作实行属地负责制。县市区人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处、乡镇人民政府明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费；建立物业应急管理机制和长效管理机制，建立物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷；牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。
市房产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案；指导、监督前期物业管理招投标活动，指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理，依法查处违反物业管理法律、法规的行为；负责住宅专项维修资金的归集与管理、参与物业管理用房变更和交付使用的监督管理，配合物价部门对物业服务收费实施监管，实施法律法规规定的其他监管职责。
城管和行政执法、公安、消防、工商、物价、环保、卫生、住建、规划等部门，按照各自职责负责物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等与物业管理相关工作的监督管理。
县级房产管理部门在市房产管理部门的指导下，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系；建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉和纠纷，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务；指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，制定辖区内物业管理应急预案，落实物业应急管理和长效机制。
社区居(村)民委员会负责协助和配合街道办事处、乡镇人民政府建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居(村)民委员会、业主和物业服务企业沟通协商的“三合一”管理服务模式。
物业服务企业应当积极配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。
第四条 物业服务行业协会应加强行业自律，接受房产管理部门的业务指导，开展从业人员培训，规范从业人员行为，提高物业服务水平，促进物业行业健康发展。
第二章 前期物业管理
第五条 取得《建筑工程施工许可证》后、新建物业出售前，建设单位应将划定的物业管理区域向物业所在地房产管理部门备案。
应当备案的其他情形按照法律法规规章的有关规定执行。
第六条 物业管理用房应按照下列标准配置：
（一）物业管理用房的建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米。其中，业主委员会的办公用房宜单独配置且不少于20平方米。
（二）配置的物业管理用房应是地面以上层高不低于2.2米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋，相对集中安排在住宅小区中心区或者小区出入口附近。没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于3层。
（三）物业管理用房不得买卖和抵押。
第七条 住宅物业的建设单位应当在申请商品房预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。
第八条 有下列情形之一的，经物业所在地的县级以上房产管理部门按照权限批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：
(一)投标人少于3人；
(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第九条 建设单位采取招标投标方式选聘前期物业服务企业的，应依法在公共媒介上发布招标公告及中标结果。
第十条 建设单位应当将前期物业服务单位、物业服务费用、物业服务内容和质量标准向物业买受人明示，并在房屋销售合同中载明。
第十一条 已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，前期置业费、物业服务费用由建设单位交纳。
第十二条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定向物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业。
第十三条 物业服务企业和建设单位应按照国家有关规定及前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行承接查验。
建设单位应当自物业交接后30日内，将承接查验资料向物业所在地房产管理部门备案。
第三章 业主及业主大会
第十四条 房屋的所有权人为业主。
业主是指：
（一）物业的所有权人；
（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人；
（三）持有空置物业的建设单位。
第十五条 业主的主要权利是：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过管理规约和业主大会议事规则；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作；
（六）法律法规规章规定的其他权利。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守管理规约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用；
（五）法律法规规章规定的其他义务。
第十六条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。
业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十七条 符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）首次交付使用的物业专有部分已满2年，且交付使用的物业专有部分占建筑物总面积30%以上。
第十八条 符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府，并向街道办事处或乡镇人民政府提供下列资料：
（一）物业管理区域备案证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业管理用房配置证明。
占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立首次业主大会筹备组。
首次业主大会会议筹备所需费用由建设单位承担。
因客观原因无法选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数无法达到总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第十九条 筹备组应当自成立之日起6个月内组织召开首次业主大会会议。
第二十条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会主任可以由街道办事处、乡镇人民政府推荐。
业主委员会委员应当具备以下条件：
（一）属于物业管理区域内的业主；
（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间；
（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度；
（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第二十一条 业主委员会宜由5-11人的单数组成，委员每届任期3-5年，可以连选连任。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候
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