对刚性需求者来说，最近的二手房市场可谓喜忧参半。喜的是：在一系列调控政策的影响下，“脱缰”的房价有了被拉回的迹象；忧的是：越来越多的二手房卖家采取观望态度，好房源并不多。

　　李先生和未婚妻最近看了一个成熟小区的顶楼二手房。虽然要爬五层楼，但一想价格较便宜，就与中介看房了。应该说，无论地段还是价格，都堪称性价比很高，但一个细节却让李先生最终放弃了，那就是墙角的大块霉斑。
虽然卖家之前已粉刷过墙面了，但白墙面的涂料下还是隐现出灰色的霉斑。

　　事实上，顶层房的隐患，是隔热与防水设施可能不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，没处理好，很容易“水深火热”。因此，消费者在选择二手房特别是顶层时，一定要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，特别是顶层的构造变化部位是否衔接良好。

　　目前，上海许多老公房进行了“平改坡”改造。坡式屋顶是现在国际健康住宅提倡的设计，对隔热、防水有较好效果。在同样地段、价格的情况下，首先应选坡式屋顶。

　　现在一般的商品房，顶楼屋面都会做七八层甚至更多的防水保暖结构。只要房子建造过程中的施工质量有保证，出现顶楼漏水的情况很少，但渗水状况在使用了数年的顶楼房子中比较普遍，因为这跟防水隔热层的结构及物理性能有关。对购买二手房的买家来说，最好能够在大雨过后的一个小时，到顶楼去看看积水多不多。如果结构层问题导致的漏水，很难修复。非结构漏水还好处理一些，但是无论如何，漏水点必须找出来，外面防水层必须进行修补。

　　顶楼水压过低，也是需要关注的。对购房者来说，一定要先了解清楚水压的情况，最好使用一下。水压低的话，不仅水龙头打开后出水不急，更难受的是卫生间的淋浴房，花洒的水会滴滴答答，只有一部分的出水孔出水，根本不能洗澡。值得注意的是，如果装修不慎的话，同样会导致水压降低。比如水管弯头连接处有东西堵塞，会减少水流，导致水压降低，这也是在购买顶楼二手房时应该注意的。顶楼住户还有一个不能忽视，就是消防问题。一旦发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。

　　许多中介会祭出“顶层赠天台”的卖点，原本并不好卖的顶楼，一下子多了十几平方米的露台，种些花草、蔬菜，享受田园风光，是很多都市人梦寐以求的。就因为这一点，许多购房者买了顶楼。但要明白的是，很多发展商赠送的天台，可能只有使用权而无产权。因为天台是公共地方，不能出卖，也不能赠与。原因是天台的设计功能就是作为整幢楼宇的消防通道使用，这种特殊功能，决定了它只能是整幢楼宇的业主共同所有，共同使用，不能独占。

　　作者：裴翔